신혼희망타운을 알아볼 때 대부분 소득 기준부터 봅니다. 그런데 자격 심사는 소득·자산·순위가 차례로 걸리는 구조입니다. 앞의 하나만 확인하고 준비하면 뒤에서 걸립니다.
소득은 첫 번째 관문일 뿐입니다
계산기에 혼인 3년·4인 가구·맞벌이·월 소득 900만원을 넣으면 소득 요건은 통과합니다.
- 소득 기준액 8,802,202원
- 맞벌이 적용 비율 140%
- 소득 한도 12,323,083원
- 월 소득 900만원 → 통과
여기까지만 보면 여유가 있어 보입니다.
총자산에서 걸립니다
같은 조건에서 총자산만 4억원으로 바꾸면 결과가 뒤집힙니다.
- 총자산 한도 362,000,000원
- 입력 400,000,000원 → 탈락
소득에는 여유가 있는데 자산에서 끝납니다.
여기서 중요한 것은 총자산의 정의입니다. 부동산·금융자산·기타자산을 모두 더한 뒤 부채를 뺀 금액입니다. 전세보증금이 자산으로 잡히고 대출은 빼는 식이라, 직관과 다르게 계산되는 경우가 있습니다.
자격이 되어도 순위가 남습니다
자격을 통과하면 그다음은 경쟁입니다. 공급은 단계로 나뉩니다.
- 1단계 우선공급 — 혼인 2년 이내 또는 2세 이하 자녀. 전체 물량의 30%
- 그 밖은 다음 단계로 넘어갑니다
1단계에서는 세 가지로 점수를 매깁니다.
- 가구소득
- 지역 연속거주기간
- 청약저축 납입인정횟수
각 항목의 최대치를 합쳐 9점이 만점입니다. 소득이 낮을수록, 오래 거주했을수록, 납입 횟수가 많을수록 유리한 구조입니다.
즉 소득이 한도 안에 들어오는 것과, 점수에서 유리한 것은 다른 이야기입니다. 한도에 아슬아슬하게 걸치는 소득이면 자격은 되지만 점수에서는 밀립니다.
전용 모기지는 금리만 보면 안 됩니다
신혼희망타운에는 전용 수익공유형 모기지가 붙습니다. 4억원짜리 주택을 기준으로 계산하면 이렇습니다.
- 대출 한도 집값의 70% → 280,000,000원
- 금리 연 1.6% 고정, 최장 30년
- 월 상환액 979,829원
- 총 이자 72,738,440원
금리만 보면 파격적입니다. 그런데 이름 그대로 수익공유형입니다. 매각하거나 대출을 갚을 때 시세차익을 기금과 나눕니다.
즉 낮은 금리는 공짜가 아니라 미래 차익의 일부를 미리 내주는 조건입니다. 금리만 보고 판단하면 안 되는 이유가 여기 있습니다.
공급 자체가 줄고 있습니다
밝혀 둘 것이 둘 있습니다.
첫째, 물량이 줄고 있습니다. 공급은 계속되고 있으나 신규 사업 승인이 사실상 멈춰 있는 상태입니다. 모집 공고가 뜰 때만 신청할 수 있으므로, 자격을 갖춰 두어도 공고가 없으면 기다려야 합니다.
둘째, 이 계산기의 소득 기준액은 4인 가구만 확정값을 갖고 있습니다. 다른 가구원 수의 도시근로자 월평균소득은 1차 출처에서 확인하지 못했습니다. 4인이 아니면 모집공고문의 기준액을 계산기에 직접 넣어 판정하시게 됩니다. 실제로도 신청자는 공고문의 표를 보고 판단합니다.
자주 묻는 질문
혼인 기간은 언제까지 인정되나요
혼인 7년 이내면 기본 자격이 됩니다. 그중 혼인 2년 이내이거나 2세 이하 자녀가 있으면 1단계 우선공급 대상이 됩니다.
예비 신혼부부도 신청할 수 있나요
계산기에 예비 신혼부부 여부를 넣는 칸이 있습니다. 혼인 예정인 경우에도 요건을 갖추면 대상이 됩니다. 세부 조건은 모집공고문에서 확인하셔야 합니다.
자녀가 있으면 소득 기준이 완화되나요
출산에 따른 완화 항목이 있어 계산기에 반영되어 있습니다. 해당 시점 이후 태어난 자녀 수를 넣으면 적용 비율이 달라집니다.
총자산에 전세보증금도 들어가나요
들어갑니다. 총자산은 부동산·금융자산·기타자산을 더하고 부채를 뺀 금액이라, 전세보증금은 자산 쪽으로 잡힙니다. 정확한 산정 항목은 모집공고문의 자산 기준을 확인하시는 편이 안전합니다.